27일 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. 윤동주 기자​

하지만 실수요자, 특히 대출 의존도가 높은 20~30대에게는 이번 대책이 오히려 내 집 마련의 진입 장벽이 된다는 우려가 크다.

이창무 교수는 "대출 한도를 6억원으로 제한한 조치는 자산이 적은 실수요자에게 타격을 줄 수 있다"며 "고가 아파트 보유자는 자기 자금으로 매입할 수 있지만 실수요자는 기회 자체가 줄어든다"고 지적했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "실질적인 공급 확대 방안은 빠진 데다 생애 최초 대출까지 제한해 젊은 층의 내 집 마련이 더 어려워졌다"고 했다.

함영진 랩장도 "전격적이고 이례적인 규제 발표 방식에 볼멘소리가 나올 수 있다"며 "디딤돌·버팀목 등 서민층이 주로 이용하는 정책 대출까지 일제히 제한한 것은 과도하다는 비판이 제기될 수 있다"고 했다.

서울 인기지역 수요가 위축되면 중저가 아파트 밀집 지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 가능성도 제기됐다.

함영진 랩장은 "6억~8억원대 매물이 몰린 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역으로의 풍선효과를 주의 깊게 지켜봐야 한다"고 했고 고종완 원장도 "외곽지역 집값이 들썩일 가능성이 있다"고 내다봤다.

다만 박원갑 위원은 "서울 외곽이나 수도권 중저가 아파트 밀집 지역은 서울 중심 인기 지역보다는 규제 영향을 덜 받겠지만 대출을 받을 때 '6개월 이상 반드시 거주해야 한다'는 조건이 붙기 때문에 이런 지역이 반사이익을 누리기엔 한계가 있다"며 풍선효과가 크지 않을 수 있다고 진단했다.

전세시장 불안 조짐

전세시장에 대한 불안도 함께 커지고 있다. 박원갑 위원은 "대출 시 6개월 내 전입 의무가 생기면서 내 집 마련을 한 뒤 일단 전입해야 한다"며 "이로 인해 전·월세 유통 매물이 줄어들 가능성이 있다"고 지적했다. 그는 "빌라 전세사기 여파로 아파트 전세 수요가 몰리는 가운데 아파트 입주 물량도 줄고 있어 전세 수급 불균형이 심화할 수 있다"며 "모니터링을 강화해야 한다"고 했다.

함영진 랩장도 "전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌고, 기준금리 인하 기대감과 맞물리며 전세가 상승과 월세화가 함께 나타날 수 있다"며 "임차인의 주거 부담이 커질 수 있어 모니터링이 필요하다"고 강조했다.

지방의 경우 이번 대책 적용 대상에서 제외돼 상대적으로 영향은 적을 전망이다. 박원갑 위원은 "지방은 이번 규제 대상에서 제외돼 온기가 다시 돌 수 있다"며 DSR 유예나 준공 후 미분양에 대한 세제 혜택, 공기업 이전 추진 등의 요인을 통해 지방 시장이 상대적으로 바닥 다지기 국면에 진입할 것으로 전망했다.

함영진 랩장 또한 "지방은 규제 적용이 없고 전세 대출 보증 비율 축소도 수도권 중심에서 이뤄졌기 때문에 지방 주택시장에서는 다소 온기가 감지될 수 있다"며 "수요 왜곡을 막기 위해선 추가 대응이 필요하다"고 지적했다.

정책 실효성에 대한 회의도... 공급 대책 필요

일각에서는 정부의 반복되는 대출 규제가 실효성을 갖기 어렵다는 회의적인 시각도 나왔다. 손재영 건국대 명예교수는 "과거 문재인 정부 때도 15억원 초과 주택에 대해 대출을 막았지만 가격은 오히려 올랐다"며 "이번에도 결국 돈 없는 사람만 잡히고 현금 부자들은 영향을 받지 않는다"고 꼬집었다.

그는 "이보다 더 강한 규제도 효과가 없다는 걸 이미 경험했다. 결국 현금 있는 사람은 아무렇지 않고, 무주택자만 더 힘들어진다"고 말했다. 이어 "정부가 규제지역 확대 가능성을 언급했지만 시장 흐름을 바꾸기는 어렵다"며 "정책이 현실을 따라가지 못하면 실수요자만 고립된다"고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 조치는 인위적으로 시장을 눌러 단기 거래 위축을 유도하는 고강도 규제로, 기존 주택담보대출비율(LTV) 조정 수준과는 차원이 다르다"며 "특히 실수요자와 다주택자를 가리지 않고 일률적으로 대출한도를 설정한 것은 과거에 사례를 찾기 어려운 강도"라고 했다.

그러면서 "당장의 효과는 일부 보이겠지만, 그것만으로는 장기적인 정책효과를 기대하기는 충분치 않다"며 "물가안정 등 거시경제 흐름이 병행돼야 시장 안정으로 이어질 수 있다"고 했다.

일부 전문가들은 이번 대책을 '금리 인하 전 정지작업'으로 바라보고 있다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "이번 대책은 집값을 끌어내리기보다는 빠르게 불어나는 가계대출을 진정시키는 데 초점이 맞춰져 있다"고 말했다. 그는 "소비 침체가 심화한 상황에서 정부로선 통화 완화 카드가 필요한데, 가계부채 부담이 크니 대출부터 조인 것으로 보인다"고 했다.

전문가들은 입을 모아 공급 대책이 빠진 점을 이번 대책의 결정적 한계로 꼽았다.

고종완 원장은 "갭투자·다주택자·외지인 투기 수요는 줄어들겠지만 실수요자 보호와 투자심리 진정에는 한계가 있다"며 "근본 해법은 아니고 공급 대책을 포함한 추가 대응이 불가피하다"고 했다.

함영진 랩장도 "지방은 규제 적용 대상이 아니고 일부 온기가 감지되지만, 전·월세 수급 불균형이 심화할 수 있어 실수요자 이동 가능성도 있다"며 "시장 왜곡을 막기 위해선 규제와 공급을 병행해야 한다"고 했다.

실수요자 대은 전략은   

박원갑 위원은 "호가대로 묻지마 매수를 하기보다는 규제 여파로 출회되는 급매물 위주로 선별 접근하는 것이 필요하다"고 조언했다.

또한 "대출 문턱이 높아진 만큼 주택 계약 전에 반드시 은행 창구를 방문해 대출 가능금액을 확인해야 한다"며 "선(先) 대출 확인 후(後) 계약이 바람직하다"고 말했다.